NLG: Triển vọng tăng trưởng nhờ tích lũy quỹ đất đắc địa.

Sơ lược về công ty:

Công ty cổ phần đầu tư Nam Long (NLG) là một trong những chủ đầu tư có kinh nghiệm lâu đời nhất thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam với 27 năm kinh nghiệm. Hiện tại, NLG tập trung phát triển vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền ở thành phố Hồ Chí Minh (TPHCM) và đang triển khai thêm các phân khúc căn hộ trung cấp, nhà phố, biệt thự tại TPHCM, Long An, Cần Thơ, Đồng Nai và Hải Phòng. Dự kiến bắt đầu từ năm 2019, NLG sẽ cung cấp 10,400 căn hộ trong 3 năm tới để phục vụ nhu cầu nhà ở thực từ thị trường BĐS, ước tính NLG đang là một trong những doanh nghiệp có quỹ đất lớn nhất trên thị trường BĐS Việt Nam, với hơn 640 hecta .Tầm nhìn đến năm 2020, NLG sẽ đứng top 3 nhà phát triển đô thị hàng đầu Việt Nam.

Cập nhật KQKD quý 3 và dự phóng năm 2019.

9 tháng đầu năm 2019, NLG ghi nhận 1,327 tỷ đồng doanh thu, giảm hơn 50% so với mức 2,740 tỷ cùng kỳ, lợi nhuận gộp tương ứng đạt 585 tỷ đồng giảm khoảng 50% so với cùng kỳ. NLG ghi nhận lợi nhuận khác hơn 138.5 tỷ; kết quả lợi nhuận sau thuế đạt hơn 447 tỷ đồng, giảm khoảng 60% so với mức 748 tỷ 9 tháng đầu năm 2018. Doanh thu 9 tháng đầu năm giảm là do các dự án mới như Novia, Waterpoint, Parangon Đại Phước… đang trong quá trình xây dựng. Các dự án cũ như Valora Island, Kikyo Flora… đã hoàn tất tiến độ giao nhà trong nửa đầu năm 2019.

Chúng tôi ước tính doanh thu trong quý 4 của NLG sẽ tăng mạnh nhờ (1) dự án Nguyên Sơn, Muziki Park và Flora Novia được bàn giao, (2) doanh thu từ việc chuyển nhượng 50% các dự án Akari City (3) 35ha dự án SouthGate cho các đối tác chiến lược. Dự phóng kết quả kinh doanh của NLG đạt 3,457 tỷ đồng (-1% yoy) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 873 tỷ VND (+14% yoy)

Điểm nhấn đầu tư

NLG đang sở hữu quỹ đất lớn đắc địa tại thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Long An, Hải Phòng, cùng khả năng tiếp cận nguồn vốn tốt và cấu trúc vốn an toàn, sẽ giúp NLG có động lực tăng trưởng trong tương lai. Hiện tại, NLG tập trung phát triển dự án nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng được nhu cầu nhà ở thực trên thị trường BĐS.

Dự án Mizuki Park tại huyện Bình Chánh (TPHCM) với tổng diện tích 26.4 ha, cung cấp 1,200 căn hộ cho thị trường và dự án Waterpoint tại tỉnh Long An với diện tích 355ha bắt đầu được triển khai giai đoạn 1 với quy mô hơn 3,000 sản phẩm được kỳ vọng sẽ đem lại lợi nhuận đáng kể cho NLG trong thời gian sắp tới.

Định giá & khuyến nghị:

Chúng tôi sử dụng phương p.háp định giá NAV để định giá cổ phiếu NLG. Giá trị hợp lý cho NLG đạt 35,000 đồng/cổ phiếu, cao hơn 25% so với mức giá giao dịch chốt ngày 22/11. Vì vậy, chúng tôi khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu NLG

Hiện tại, Nam Long đang tập trung vào ba mảng hoạt động kinh doanh chính bao gồm: đầu tư và phát triển nhà ở, hợp tác đầu tư, phát triển khu đô thị (KĐT) và khai thác BĐS thương mại.

1.Đầu tư và phát triển nhà ở.

NLG tập trung vào phân khúc sản phẩm nhà ở trung cấp hiện tại là phân khúc dẫn dắt thị trường với hơn 90% người mua có nhu cầu ở thật. Đặc biệt, sản phẩm của NLG có ưu thế là có hạ tầng tốt, kết nối giao thông thuận lợi vào khu vực trung tâm qua đại lộ Nguyễn Văn Linh từ khu Nam Sài Gòn, đại lộ Võ Văn Kiệt từ khu Tây Sài Gòn, cao tốc Long Thành - Dầu Giây, đường Vành Đai 2 & hầm Thủ Thiêm từ Khu Đông Sài Gòn. Bên cạnh đó, theo thống kê của HoREA năm 2018, nguồn cung phân khúc đang rất thấp, tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ đạt 24.7% trong tổng nguồn cung BĐS. Đây sẽ là cơ hội giúp NLG phát triển hoạt động kinh doanh.

Nam Long phát triển 3 dòng sản phẩm chính ở phân khúc trung cấp và bình dân gồm Ehome (ra mắt năm 2007), Flora (2015), và Valora (2016).

2.Hợp tác đầu tư.

Với 4 dự án liên tiếp thành công với đối tác Nhật Bản là Hankyu Hanshin và Nishi Nippon Railroad (Nishitetsu), quy trình phát triển dự án giúp rút ngắn thời gian ghi nhận lợi nhuận thông qua hình thức chuyển nhượng dự án cho liên doanh. Thay vì mất từ 3 đến 5 năm phát triển dự án từ lúc sơ khai đến hoàn chỉnh để có thể ghi nhận doanh thu và lợi nhuận từ dự án, NLG sẽ ghi nhận doanh thu và lợi nhuận ngay khi chuyển nhượng dự án thành công cho đối tác. Năm 2018,ước tính mảng chuyển nhượng dự án có biên lợi nhuận gộp là: 48% và NLG đã ghi nhận doanh thu 792 tỷ VND từ chuyển nhượng dự án, chiếm 23% tổng doanh thu.

3.Khai thác BĐS thương mại.

Quỹ đất 65hecta cùng với sự hợp tác của Anabuki Housing Service sẽ được NLG đẩy mạnh phát triển khai thác BĐS thương mại thành mảng kinh doanh cốt lỗi của công ty tại các dự án khu đô thị lớn như Mizuki, Akari và Waterpoint vào năm 2019. Quỹ đất này bao gồm

(1) Quỹ đất dành cho trường học (mẫu giáo, tiểu học, trung học và đại học)

(2) Quỹ đất dành cho các công trình y tế 

(3) Quỹ đất dành cho các công trình bán lẻ và Trung tâm thương mại. Đối với quỹ đất lớn trên sẽ đem lại dòng tiền ổn định từ doanh thu, lợi nhuận và tạo ra hệ sinh thái BĐS làm gia tăng giá trị cho các dự án của Nam Long.

Kết quả kinh doanh quý 3/2019 và dự phóng quý 4/2019

Kết quả kinh doanh quý 3 sụt giảm:

Doanh thu quý 3 năm 2019 đạt 392 tỷ đồng, giảm mạnh so với mức 1,330 tỷ cùng kỳ năm 2018. Lợi nhuận gộp giảm còn 240 tỷ đồng, giảm 50% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế theo đó ghi nhận 163 tỷ đồng, trong khi quý 3/2018 đạt gần 450 tỷ đồng, giảm 63% so với cùng kỳ. Luỹ kế 9 tháng đầu năm 2019, doanh thu NLG ghi nhận 1,327 tỷ đồng, giảm hơn 50% so với mức 2,740 tỷ đồng cùng kỳ, lợi nhuận gộp tương ứng đạt 585 tỷ đồng. NLG ghi nhận lợi nhuận khác hơn 138,5 tỷ; doanh thu 9 tháng đầu năm 2019 phần lớn từ bàn giao căn hộ và biệt thự là 919 tỷ đồng, chiếm 69% tổng doanh thu; dịch vụ tổng thầu, xây dựng đạt 312 tỷ đồng, chiếm 24%. Lợi nhuận sau thuế đạt hơn 447 tỷ đồng, giảm so với mức 748 tỷ 9 tháng đầu năm 2018. Nguyên nhân dẫn đến sụt giảm doanh thu là do các dự án mới như Novia, Waterpoint, Parangon Đại Phước… đang trong quá trình xây dựng. Các dự án cũ như Valora Island, Kikyo Flora… đã hoàn tất tiến độ giao nhà. Tuy nhiên, lợi nhuận giảm ít hơn doanh thu nhờ biên lợi nhuận được cải thiện từ 48% lên 61.5% nhờ bàn giao nhiều sản phẩm thấp tầng( có biên lợi nhuận cao hơn) hơn so với căn hộ chung cư.

Kỳ vọng doanh thu quý 4 phục hồi:

: Hiện tại, NLG đã thực hiện được 38% chỉ tiêu doanh thu (3,485 tỷ đồng) và 47% chỉ tiêu lợi nhuận cả năm (956 tỷ đồng).Chúng tôi ước tính doanh thu trong quý 4 của NLG tăng mạnh nhờ (1) dự án Nguyên Sơn, Muziki Park và Flora Novia được bàn giao, (2) doanh thu từ việc chuyển nhượng 50% các dự án Akari City (3) 35ha dự án SouthGate cho các đối tác chiến lược. Dự phóng kết quả kinh doanh của NLG đạt 3,457 tỷ đồng( -1% yoy) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 873 tỷ VND (+14% yoy). Do trong năm 2019, NLG đã và đang đẩy mạnh triển khai hơn 400ha đất sạch sẵn có tại các khu đô thị Akari, Mizuki (Nguyên Sơn), Waterpoint, đồng thời mở rộng thị trường ra khu vực phía Bắc (Hải Phòng và Hà Nội,…) và các vùng kinh tế trọng điểm phía Nam (Đồng Nai, Long An) với hơn 200ha đất sạch sẵn có.

Với hơn 65ha đất thương mại - dịch vụ tại các dự án hiện hữu, trong năm 2019 NLG sẽ bắt đầu tiến hành đầu tư, vận hành và khai thác quỹ đất này. Theo kế hoạch trong dài hạn, NLG sẽ đẩy mạnh mảng BĐS thương mại trở thành một trong những mảnh kinh doanh chính của NLG.

Điểm nhấn đầu tư:

Phân khúc sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường. NLG đang tập trung vào phát triển các dự án khu đô thị có quy mô lớn, phân khúc sản phẩm nhà ở trung cấp hiện tại là phân khúc dẫn dắt thị trường với hơn 90% người mua có nhu cầu ở thật. Bên cạnh đó, theo thống kê của HoREA năm 2018, nguồn cung phân khúc đang rất thấp, tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ đạt 24.7% trong tổng nguồn cung BĐS. Theo kế hoạch, năm 2019 NLG sẽ cung cấp ra thị trường khoảng 10,400 căn hộ trong 3 năm tới, đóng góp vào khoảng 40,000 căn hộ bình quân thị trường bất động sản nhà ở được cung cấp mới hàng năm (Savills). Đây sẽ là cơ hội giúp NLG phát triển hoạt động kinh doanh.

Tích luỹ quỹ đất lớn đắc địa. Năm 2019, NLG đã mở rộng thêm quỹ đất tại Đồng Nai gồm: (1) dự án Nam Long WaterFront tại Đồng Nai với quy mô 170ha, (2) dự án Nam Long Đại Phước tại Nhơn Trạch, Đồng Nai với quy mô 45ha và (3) dự án Vsip Hải Phòng với quy mô 21ha. Hoạt động mở rộng này sẽ phục vụ cho kế hoạch phát triển trung và dài hạn khi trường BĐS tại đây được kì vọng sẽ phát triển trong tương lai. Theo ước tính, quỹ đất hiện có của NLG lên đến 640 hecta, là một trong những công ty bất động sản đang niêm yết sở hữu quỹ đất lớn nhất.

Khả năng tiếp cận nguồn vốn tốt, ít phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. NLG có khả năng tiếp cận nguồn vốn lớn nhờ hợp tác với đối tác Nhật Bản để phát triển các dự án khu đô thị có quy mô lớn, cùng việc hợp tác với Anabuki Housing Service đã góp phần hoàn thiện mô hình chuỗi giá trị khép kín BĐS của Nam Long trong quá trình phát triển các dự án từ sơ khai đến hoàn chỉnh; đồng thời được kỳ vọng sẽ đem lại giá trị gia tăng cho các dự án của Nam Long khi tại Việt Nam, khâu quản lý tại các chung cư trung cấp vẫn còn nhiều rủi ro.

Cấu trúc vốn an toàn. Năm 2018, tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu của NLG là 0.19 lần, là một trong những doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy thấp nhất ngành BĐS. Bên cạnh đó, dòng tiền tự do của NLG đã có những thay đổi tích cực và dương 5 năm liên tục kể từ năm 2014. Do đó NLG sẽ ít gặp khó khăn về nhu cầu vay vốn khi NHNN thắt chặt tín dụng cho vay BĐS và giảm áp lực lãi vay khi ngành BĐS trở nên khó khăn.

Triển khai dự án thúc đẩy ghi nhận lợi nhuận. Dự án Mizuki Park dự kiến sẽ bàn giao vào quý 4 năm nay. NLG có thể tiến hành hạch toán phần doanh thu và lợi nhuận còn lại ở dự án này sau khi bàn giao, đảm bảo tiến độ hạch toán và điểm rơi lợi nhuận theo kỳ vọng. Dự án Waterpoint: Thủ tục pháp lý đã hoàn thiện và dự án sẵn sàng để triển khai. NLG dự kiến bán lần lượt 800 và 1,000 căn trong năm 2019 và 2020. Khu đô thị Waterpoint được kỳ vọng sẽ lợi nhuận đáng kể cho NLG khi giá đất tại Long An đang tăng do vị trí thuận tiện cùng cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Trên đây là cập nhật, đánh giá tình hình kết quả kinh doanh của NLG. Với tín hiệu Mua/Bán Quý vị nên theo dõi Trực tiếp tại www.topinvest.vn để có những quyết định Mua/Bán hiệu quả, chủ động với thị trường chung tại từng thời điểm cụ thể.

Bình luận về báo cáo

Xem thêm Báo cáo khác:

MWG: hạ dự báo lợi nhuận cho 2019 của MWG từ 4.000 tỷ đồng xuống còn 3.850 tỷ đồng

Hạ dự báo lợi nhuận cho 2019 của MWG từ 4.000 tỷ đồng xuống còn 3.850 tỷ đồng (+33,7% YoY - chủ yếu do việc đẩy mạnh mở rộng mảng BHX khiến cho điểm hòa vốn sẽ bị đẩy sang năm 2020); sau đó tiếp tục đạt 5.300 tỷ cho 2020 (+37,6% YoY), EPS đạt 11,970 đ/cp. Tại mức giá 112,0k, MWG đang được giao dịch tại PE forward 2020 ở mức 9,4 lần; và vẫn rẻ cho công ty bán lẻ đầu ngành tại Việt Nam.

HVN: Đội bay tăng trưởng nhanh hơn nhu cầu

Mặc dù đã có những sự thay đổi tích cực trong việc kiểm soát chi phí hoạt động và vận hành, cũng như cải thiện về cơ cấu tài chính; chúng tôi vẫn lo ngại về khả năng tăng trưởng trong dài hạn

MH3

MSH

MSN: doanh thu Quý IV của MSN thường sẽ vượt trội so với các Quý khác trong năm.

- Đặc thù ngành tiêu dùng cơ bản với sức cầu ổn định và tiềm năng phát triển lợi nhuận thường phụ thuộc vào mùa vụ, dịp lễ tết khi nhu cầu tiêu dùng tăng cao. Chính vì vậy, doanh thu Quý IV của MSN thường sẽ vượt trội so với các Quý khác trong năm.

HIỆU QUẢ TÍN HIỆU
VN-Index 8.35 %
TopInvest 67.7 %
Năm 2019 Lãi ròng
Tháng 1 6.4 %
Tháng 2 11.3 %
Tháng 3 11.9 %
Tháng 4 8 %
Tháng 5 6.8 %
Tháng 6 3 %
Tháng 7 6 %
Tháng 8 8.7 %
Tháng 9 4 %
Tháng 10 0.9 %
Tháng 11 1.8 %
Tháng 12 -1 %